Selbstständige oder Freiberufler, die bauen möchten, haben häufig Probleme, eine bezahlbare Baufinanzierung bzw. Immobilienfinanzierung zu finden. Ein Baukredit ist für sie deutlich teurer als für Angestellte oder Beamte. Hierfür gibt es Gründe, die sich mit der richtigen Vorbereitung jedoch abschwächen lassen. Dabei sind einige Fallstricke zu berücksichtigen. Dies gilt insbesondere für eine gewerbliche Immobilienfinanzierung. Aber der Reihe nach.
Immobilienfinanzierung für Selbstständige und Freiberufler: Das grundsätzliche Problem
Selbstständige und Freiberufler, die einen Baukredit und eine Baufinanzierung suchen, haben lediglich ein schwankendes Einkommen zu bieten. Sie können nicht sagen, wie viel Geld sie in fünf Jahren verdienen werden oder ob ihr Betrieb zu diesem Zeitpunkt überhaupt noch existiert. Sie haben nicht wie die meisten Arbeitnehmer einen unbefristeten Arbeitsvertrag, der sie schützt.
Die erste Konsequenz ist, dass Banken sehr genau hinschauen, ob sie überhaupt eine Immobilienfinanzierung vergeben. Die zweite Folge betrifft die Konditionen für eine Baufinanzierung. Diese sind fast immer schlechter als für einen Arbeitnehmer oder einen Beamten. Abschwächen lässt sich dieses Problem durch einen zweiten Kreditnehmer, der unbefristet eingestellt sein und möglichst gut verdienen sollte. Typischerweise fungiert der Ehepartner in einer entsprechenden Rolle.
Wird ein privater oder ein gewerblicher Baukredit benötigt?
Die nächste Schwierigkeit dreht sich darum, was für eine Immobilienfinanzierung benötigt wird. Sucht der/die Selbstständige einen privaten Baukredit oder wird eine gewerbliche Finanzierung benötigt?
Eine private Baufinanzierung ist spürbar einfacher zu erhalten. Folgende Unterlagen müssen zusätzlich zu den ohnehin für Baukredite einzureichenden Dokumenten vorgelegt werden:
- Bilanzen mindestens der letzten drei Jahre
- Einkommensteuerbescheide mindestens der drei letzten Jahre
- Kontoauszüge der letzten sechs bis zwölf Monate. Es darf nichts geschwärzt sein
- Eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA) oder für Freiberufler eine aktuelle Einnahme-Überschuss-Rechnung (EÜR)
- Jedes weitere Dokument, das die mittel- und langfristige wirtschaftliche Tragfähigkeit des eigenen Unternehmens beweist
- Eine eigene Aufstellung der monatlichen Einnahmen und Fixkosten – so detailliert und mit Nachweisen angereichert wie nur möglich
Die gewerbliche Finanzierung
Für einen Geldgeber ergeben sich bei einer gewerblichen Finanzierung (sprich: ein Baukredit für neue Geschäftsräume, Fertigungsstätten, etc.) zwei Probleme: Erstens wird der Betrag der Immobilienfinanzierung schnell sehr hoch. Je nach Vorhaben werden möglicherweise sogar siebenstellige Beträge erreicht. Zweitens stellt sich die Frage, wie der Darlehensnehmer den Baukredit bedient, bis das neue Objekt genutzt werden kann. Dieses Problem ergibt sich insbesondere bei einer Immobilienfinanzierung für einen Erstbau. Handelt es sich um keinen Umzug, sondern um den Start eines Unternehmens, so fehlen jegliche Einnahmen.
Eine solche gewerbliche Immobilienfinanzierung kann unter folgenden Umständen erhalten werden:
- Viele Banken haben spezielle Darlehensprogramme, mit denen sie Geschäftsgründungen unterstützen, die ein überzeugendes Konzept haben. Eine solche gewerbliche Finanzierung wird als Baukredit genutzt.
- Sicherheiten aller Art werden für die Immobilienfinanzierung präsentiert. Dabei kann es sich beispielsweise um das Privathaus handeln.
- Mehr als ein Kreditnehmer unterschreibt den Vertrag für die gewerbliche Finanzierung. Oder es werden Bürgen zur Immobilienfinanzierung hinzugezogen, die über eine besonders gute Bonität verfügen.
- Es findet nur eine Teilselbstständigkeit statt. Der/die Selbstständige arbeitet noch in Teilzeit in einem Unternehmen weiter und kann das Gehalt als Sicherheit einsetzen.
Abschließend ein genereller Tipp: Eigenkapital ist für jede Finanzierung als Selbstständiger oder Freiberufler von entscheidender Bedeutung. Dieses zeigt, dass Überschüsse erwirtschaftet werden, wodurch Vertrauen entsteht. Es sollte deshalb so viel Eigenkapital wie möglich vorhanden sein.